更新日：2024年11月17日
投稿者：荻野 淳
こんにちは、荻野です。
今年に入り、長く続いたマイナス金利政策が解除され、政策金利を引き上げたのは17年ぶりです。
これに伴い、10月基準の変動金利も引き上げられ、涙ちょちょぎれそうなのは、私だけではないでしょう。
数年前時点で、住宅ローン新規借入者の８割超が、変動金利を選択しており、これからの金利上昇に戦々恐々としている方も多いと思います。ただし、今すぐ毎月の返済額が変わるわけではありません。
そこで今回は、変動金利型の住宅ローンについて、注意点をまとめていきます。
１．５年ルール
多くの金融機関では「５年ルール」が採用されています。
５年ルールとは、金利が上昇しても５年間は返済額が変わらない措置です。変動金利型は、通常半年単位で金利が見直されますが、返済額が変更されるのは、６年目、１１年目、１６年目のように５年毎となります。では、５年経つまでは金利上昇はどのように影響するのでしょうか。これは「元金と利息の内訳が変わる」ことになります。
例えば、現在の月返済額１０万円（元金９万円＋利息１万円）で、金利が２倍になった場合、月返済額１０万円は当面の間変わらず、内訳が「元金８万円＋利息２万円」になります。これを知らずに預金通帳の引落額だけを見ていると「金利が上がるとか言ってたけど、前と変わらないじゃん」と勘違いをすることになります。返済額は変わらずとも「元金の減る速度が遅くなる」ことに注意が必要です。
２．１２５％ルール
５年ルールと同様に、「１２５％ルール」も多くの金融機関で採用されています。ただしこちらは、現在の日本において実現可能性はかなり低いと思いますが、アメリカのように金利が急激に上昇した場合は、実際に起こり得る話となります。
１２５％ルールとは、前述の５年ルールにより返済額が増えるときは、「それまでの返済額の１２５％」が上限となります。例えば月返済額１０万円の場合、見直し後の返済額は、１２．５万円が上限となります。
これら「５年ルール」「１２５％ルール」により、金利が大幅に上昇しても返済額が急に増えることはありません。しかしながら、実際には金利の支払が免除されているわけではなく、支払が先送りにされているだけです。
変動金利型住宅ローンを組む場合、①金利が上昇した場合の返済額を予め試算し、余裕を持った借入額で設定する。②繰上返済をし過ぎることなく、ある程度の現金を手元に確保しておく、といった対策が必要です。
ちなみに、年２回基準金利を見直す変動金利型ローンの場合、多くは毎年４月１日・１０月１日基準で金利が改定されますが、実際の適用金利が変わるのは、それぞれ６月・１２月の返済日が終わった後となります。つまり、今年１０月１日基準で金利が改定されていても、本ブログ公開時点では、まだ旧金利（低いまま）が適用されています。
普段、返済予定表をよく見ていない方も、今回の見直しは影響が大きいので、来年以降の返済額がどのように変わるのか、きちんと見ておいた方が良いでしょう。